Рынок зарубежной недвижимости: вложить деньги и не прогадать

03.09.2010 11:13

Паника по поводу возможного обвала евро, ещё недавно царившая в мире, потихоньку сменяется оптимизмом в отношении экономической ситуации в государствах еврозоны. Это отражает и озвученная в начале августа Европейским центральным банком макроэкономическая статистика, свидетельствующая об усилении экономической активности в государствах ЕС во II и начале III кварталах. Компания «МИЭЛЬ-Distant Property Management», к примеру, в своём обзоре наиболее заманчивых для инвестиций рынков дает подтверждение наметившуюся тенденцию оживления рынков недвижимости разных зарубежных стран. Европа: долгосрочные инвестиции, низкие риски Наиболее привлекательными для инвестиций в недвижимое имущество странами, в превую очередь, в Европе, в данный момент являются Италия и Германия. Цены на итальянскую недвижимое имущество за последнее время не падали, а в некоторых случаях даже росли, и, как утверждают специалисты, рост длится. «Рынок недвижимости Италии не сильно пострадал от кризиса, – комментирует ген. директор „МИЭЛЬ-DPM“ Наталья Завалишина. – Особенно это касается северной части страны, традиционно популярной для стабильных инвестиций». Престижные северные районы Тоскана и Лигурия (последнюю иногда ещё называют «Лазурным берегом Италии») уже давно стали лидерами по росту цен. Цены на небольшие квартиры здесь начинаются от 250 000 евро, а хорошие апартаменты обойдутся не менее, чем в 500 000 евро. Ещё дороже недвижимое имущество на известных тосканских холмах: около озёр Комо, Маджоре, Изео и Гарда купить элитную виллу или апартаменты можно, лишь владея, как минимум, 1,5-2 млн. евро. В южной части Италии цены на недвижимое имущество гораздо более демократичные. Это исторически определено различиями между 2-мя регионами страны: южные районы традиционно более аграрно имеющие ориентацию, менее индустриальные. Как бы то ни было, в последние несколько лет сюда стали активно привлекаться инвестиции, что в обозримой перспективе отразится на туристическом потенциале и рынке недвижимости региона. Финансовая поддержка Евросоюза помогает улучшить инфраструктуру в курортных областях юга Италии, наиболее интересна из которых Калабрия, находящаяся в самой южной части Аппенинского полуострова и омываемая 2-мя морями – Тирренским и Ионическим. В данный момент район испытывает резкий подъём деловой активности благодаря инвестициям Европейского союза, деятельности итальянского правительства, а также условиям Плана Сплочённости Италии. Наиболее ликвидный тип недвижимости в Калабрии, согласно мнениям экспертов, — апартаменты средней ценовой категории, которые всегда могут быть перепроданы или выгодно сданы в аренду. Односпальные апартаменты площадью около 50 кв. м можно купить по цене от 50 000 евро до 120 000 евро, двуспальные площадью 60-80 кв. м – от 90 000 евро до 180 000 евро. «Цены на недвижимое имущество в Калабрии невысоки для такой популярной страны, как Италия, — комментирует Дмитрий Богатов, директор российского представительства „VFI Europe“, крупнейшей в Калабрии компании-застройщика. – Благодаря данному, а также улучшениям, происходящим сейчас в экономике южного региона, в течение следующих 5 лет ежегодный прирост стоимости капитала обещает составить до 15%». С данным согласна Наталья Завалишина: «Из-за того, что южная часть Италии всё ещё мало исследована и из-за разницы в экономическом развитии северной и южной Италии Калабрия сейчас – очень привлекательный район для инвестиций в будущее».  Италия – это, большей частью, курорты. Если же говорить об инвестициях в некурортную недвижимое имущество, то самый большой интерес представляет Германия, и особенно Берлин. Главное достоинство Германии как страны для инвестирования средств – высокий уровень надёжности и стабильного положения. Аналитики «МИЭЛЬ-DPM» выделяют, что вложения в немецкую недвижимое имущество не подвержены кризисам и конъюнктурным колебаниям мировой экономики. Связано это с тем, что правительство Германии традиционно избегает рискованных ипотечных схем, обеспечивая тем самым высокую стабильное положение экономики даже в период кризиса. Стоимость качественных апартаментов в Берлине начинается от 70 000-80 000 евро, можно отыскать небольшие квартиры и за 50 000 евро. Со слов Натальи Завалишиной, приобретение недвижимости в немецкой столице – выгодное вложение средств по ряду причин: Берлин стал столицей относительно недавно и показывает неплохую динамику; он не только популярен в кругу путешественников, но и имеет городской статус науки – в нём находятся 4 самых крупных университета страны; помимо того, 60-80% трудоспособного населения Германии отдает предпочтение жильё арендовывать, а не покупать. Все эти факторы воздействуют на известность рынка аренды. В качестве примера можно привести трёхкомнатную квартиру в одном из комфортабельных районов Берлина – Пренцлауер Берг. В шаговой доступности (не более 1-2 км.) от данного места располагаются главные достопримечательные места: бульвар Унтер-ден-Линден, Бранденбургские ворота, Рейхстаг, Александерплатц. Стоимость квартиры в этом районе – 177 000 евро. Легко посчитать, что при ежемесячной аренде в 536 евро доходность составит около 4% в год. Известные курорты: перспективные инвестиции в недвижимое имущество. В течение последнего года-полутора пресса пестрит заголовками о заметных снижениях цен на недвижимое имущество в Испании. Это так и одновременно не так. Дело в том, что наиболее ликвидные и инвестиционно увлекательные объекты с удобным расположением у моря остались в неизменном ценовом диапозоне; более того, на них всегда есть спрос. Поэтому нельзя говорить о том, что вся испанская недвижимое имущество «просела» в цене. Но необходимо иметь в виду и тот факт, что среди объектов, по той или иной причине снизившихся по стоимости, есть достаточно увлекательные и ликвидные, на которые желающим выгодно инвестировать средства стоит обратить внимание уже сейчас, пока цены на них ещё не достигли своих максимальных показателей. На данный момент рынок недвижимости Испании уже достиг своего ценового дна, тем не менее налицо тенденции восстановления. И, прежде всего, оно стало возможным благодаря разного рода скидкам и специальным предложениям по кредиту: всё это не может не привлекать возможных инвесторов. Любопытны причины таких скидок. В некоторых случаях строительные компании попросту отказались от 100%-ой накрутки на свои объекты, решив довольствоваться малым (как сообщается, лучше 10 раз по чуть-чуть и почаще, чем один раз много, но нечасто). Некоторые строители вообще ушли с рынка, продав едва ли не за бесценок свои «пассивные» во время мирового кризиса активы новым владельцам, а они уже, в свою очередь, утвердили совершенно новую ценовую политику, тем самым резко опустив цены (иногда и до 40% стоит меньше изначальной стоимости предложения). Для конкретизации всего сказанного можно показать реальный пример. «Жилой комплекс на берегу Коста дель Соль в районе Михас Коста в 300 м. от побережья. Двуспальные апартаменты площадью 102 мІ с 2-мя террасами, 2-мя спальнями, 2-мя ванными комнатами, полностью укомплектованной кухней и санузлами, кондиционером, закрытым садом, с бассейном на территории комплекса, парковочным местом, кладовой и в окружении всей необходимой инфраструктуры сейчас продаётся за 238 138 евро, что почти на 40% стоит меньше, чем в своём изначальном варианте» — говорит Дмитрий Рухлов, руководитель департамента зарубежной недвижимости группы компаний «Costa Esperanza Consulting, S.L.». «Причина аналогичной скидки, – продолжает он, — как раз та самая смена владельца строительной компании. На этой покупке, кроме 40% от изначальной стоимости, потенциальный покупатель экономит ещё несколько процентов на открытии ипотечного кредита: он уже открыт и на сегодня составляет до 70% от общей стоимости под 2,5-3% годовых и на срок до 30 лет (Euribor, т.е. пункт европейского рефинансирования, составляет в августе месяце приблизительно 1,43)». Если стоит задача сделать этот объект доходным, то при сдаче в аренду можно получить до 4-6% от его стоимости. Особенно выгодно сдавать его в сезон (май-октябрь), когда показатели аренды на берегу самые высокие. Чем дольше он сдаётся в аренду, тем больше себя окупает, позволяя рассчитываться полученными средствами в течение целого года за ежемесячные платежи по кредиту, которые, приблизительно, на это предложение составят порядка 700 евро в месяц из расчёта кредита на 30 лет под 3% годовых. Одним словом, приобретать недвижимое имущество в Испании сейчас – очень выгодно и правильно, так как никогда раньше иностранцам не предоставлялось возможности покупать её по столь низким ценам и на таких выгодных денежных условиях. В перспективе, причём довольно-таки близкой, рынок недвижимости в Испании ожидает подъём, и вскоре цены вновь неуклонно поползут вверх в попытках восстановить своё статус-кво. Одним из косвенных доказательств данного является тот факт, что жители Скандинавии и Центральной Европы начали скупать всю недвижимое имущество стоит меньше 200 000 евро на берегу Коста Бланка, по причине чего обнаружить что-либо достойное в этой зоне и в таких ценовых параметрах становится с каждым днём всё труднее и труднее. Часто встречается информация, что в Болгарии рынок претерпел существенное дисконтирование в итоге кризиса. Тем не менее согласиться с данным можно лишь отчасти. В Болгарии, так же, как и во всех других государствах, были и есть ликвидные объекты, отличающиеся свойством строительства, продуманной инфраструктурой, стоимость которых по соотношению цена – качество является оптимальной. Обычно, это комплексы, имеющие удобное размещение, т.е. достаточно близко к морскому побережью, аэропортам, гольф-полям, подъёмникам, словом, в соответствии с назначением. Стоимость объектов в таких комплексах мало подверглась изменениям – вероятно, застройщики стали более гибко подходить к возможностям клиента, предлагая разнообразные условия оплаты, включая рассрочки и прочие преференции, с поправкой на ситуацию. Говорить о падении стоимости в таких комплексах – преувеличение, т.к. скидки носят, скорее, бонусный характер. Хотя, естественно, если мы говорим о Болгарии, то, так же, как и на всем земном шаре, принципа «локация, локация и ещё раз локация» никто не отменял – довольно много объектов предлагается с дисконтом до 35%, реже – до 50%. Обычно, это комплексы, удалённые от побережья и не обладающие развитой инфраструктурой, стоимость которых с самого начала была завышена. Сейчас же рынок выровнялся – и стоимость пришла в соответствие. Примером комплекса высокого уровня может служить «Kaliakria Resort». Со слов руководителя представительства «Kaliakria Resort». Михаила Мишенина, «комплекс находится в центре болгарской гольф-ривьеры, функционирует весь год и владеет необходимой инфраструктурой для комфортного проживания. Понимая сегодняшние требования покупателей, мы постарались учесть все возможные пожелания – комплекс включает оборудованный пляж, 5 бассейнов, в т. ч. детские, рестораны и бары, фитнес и SPA-центры». Нельзя и недооценивать инвестиционную привлекательность Болгарии. На данный момент стоимость недвижимости здесь относительно невысока, тем не менее она уже выросла на 25-35% за время вступления Болгарии в Европейский союз. В предстоящем году Болгария будет полноправным членом Шенгенского соглашения, а потом предполагается и переход на евро, что повлечёт за собой повышение цен. Но уже сейчас приобретение недвижимости может принести ощутимый доход. «Совершая покупку в Болгарии сегодня, Вы приобретаете перспективную недвижимое имущество в Европе по привлекательной цене. Кроме удовольствия от проживания в собственных апартаментах, у Вас есть возможность получать доход до 5-7% годовых от сдачи их в аренду», — комментирует Михаил Мишенин. Стоит обратить внимание на ещё одну страну, очень близкую к Российской Федерации, – Латвию. С 1 июля 2010 года в ней вступили в силу поправки к закону «Об иммиграции», предполагающие выдачу вида на жительство иностранным инвесторам в недвижимое имущество. Иностранцы могут получить ВНЖ в Латвии, купив один или несколько объектов на сумму 100 000 латов (141 000 евро) для Риги и не менее 50 000 латов (70 500 евро) – за пределами латвийской столицы. За время кризиса латвийская недвижимое имущество гораздо потеряла в стоимости, но сейчас начинается постепенное восстановление цен и поэтому, кроме собственно выгодной инвестиции, пока недвижимое имущество ещё не достигла ценовых максимумов, есть возможность получить дополнительные льготы в виде ВНЖ, а ведь Латвия – страна ЕС и Шенгена. США: оживление рынка недвижимости после кризиса Одним из самых инвестиционно заманчивых регионов США является Нью-Йорк и, в превую очередь, его наиболее респектабельная часть – Манхеттен. На его инвестиционную привлекательность воздействует ряд факторов: это один из самых крупных в мире деловых и культурных центров и в силу географических особенностей там невозможно увеличить объём предложения недвижимости. Кроме собственно инвестиций, Манхеттен – подходящее место для получения образования. Сейчас гораздо снижены процентные ставки по ипотеке, и банки предлагают много разнообразных программ финансирования на срок до 30 лет. Согласно результатам исследования компании «StreetEasy», рынок элитной недвижимости Манхеттена за последнее время сильно вырос: количество сделок по сравнению с прошлым, кризисным, годом увеличилось на 93,7%. Средняя продажная стоимость в этом сегменте увеличилась с $3,9 млн. в III квартале прошлого года до $4,45 млн. Рассмотрим более «скромный» пример – апартаменты в одном из комплексов на Манхеттене стоимостью $678 000. Сейчас продавцы наиболее гибки в торге, такая подходящая ситуация складывается раз в 10-15 лет, поэтому апартаменты можно купить с 17% дисконтом, по цене $563 000. Если пользоваться объектом нет необходимости «сию минуту», то можно рассчитывать на доход от аренды $2 300 в месяц, за год, за вычетом разнообразных налогов и сборов, чистый доход составит $22 524. Легко посчитать, что рентабельность при сдаче в аренду – 4%. Если нет желания вкладывать в покупку всю сумму, можно рассчитывать на кредит, вложив 50% суммы ($281 500). К каждому потенциальному покупателю со стороны банков будет особый подход делая выбор финансирования. И это чисто экономические показатели, не говоря уже о престижности обладания недвижимостью на Манхеттене. Согласно данным «МИЭЛЬ-DPM», заметное улучшение показателей экономики США и оживление рынка ипотечного кредитования подстёгивают цены на недвижимое имущество и, учитывая ограниченную возможность для застроек на Манхеттене, они будут повышаться вместе со спросом на элитные объекты. Ближний Восток и Африка: риски выше К зоне повышенного риска с точки зрения инвестирования средств в недвижимое имущество сейчас принадлежат страны Ближнего Востока и Африки – Объединённые Арабские Эмираты и Египет. «С покупкой недвижимости в данных государствах лучше повременить, так как сильна волатильность курсов национальных валют и нестабильность экономик. Вследствие этого имеется возможность столкнуться с потерей инвестиций и недостроем объектов», — предостерегает Наталья Завалишина. При инвестировании средств в недвижимое имущество Турции также надо скурпулезно подходить к выбору, ориентируясь, в превую очередь, на уже готовые объекты. В целом, согласно данным «МИЭЛЬ-DPM», на рынке недвижимости зарубежных стран ко 2-й половине 2010 года определились основные тенденции. Кризис потихоньку отступает, что благотворным образом сказывается и на рынке недвижимости. «В среднем по рынку наиболее устойчивым был и остаётся сегмент элитной недвижимости, которая не подвергалась значительным отрицательным колебаниям стоимости даже во время кризиса», — резюмирует Наталья Завалишина.