Украине ипотечный кризис не грозит

22.08.2007 12:59

Такого не было 5 лет. Фондовые рынки потеряли только за неделю с 26 июля по 2 августа больше $2 трлн, глобальный индекс MSCI упал на 5,3%. Причиной тому стал ипотечный кризис в США. Могло быть и хуже. Инвесторы 6 американских хедж-фондов потеряли почти все (итого миллиарды $), потому что покупали не те бумаги — облигации, обеспеченные рискованными ипотечными кредитами. Один только Sowood Capital прогорел почти на $2 млрд. Несколько лет назад деньги в США стоили очень мало и каждый пятый ипотечный кредит выдавался заемщикам, которым в нормальной ситуации никто не рискнул бы дать даже на телевизор. Сегодня кашу приходится расхлебывать: банкротства сотен тысяч незадачливых домовладельцев и десятков ипотечных брокеров ударили по хедж-фондам, недооценившим масштаб рисков. На прошлой неделе новости об этом и потащили вниз мировые рынки. Американский опыт Может ли ситуация на американском рынке повлиять на развитие ипотеки в Украине? На этот вопрос очень много банкиров и консалтеров отвечают категорически: «Ни в коем случае!». По словам Эрик Найман, начальник Управления инвестиционно-банковских услуг АКБ «Укрсоцбанк», «В масштабах Украины – повторение такой ситуации невозможно, а в масштабах отдельного заемщика — находится в зависимости от его финансового состояния. Впрочем, сегодня украинская экономика чувствует себя уверенно и прекрасно, что отражается в росте зарплат». Как дает подтверждение Госкомстат, сейчас в Украине нет проблем обнаружить работу. Поэтому едва ли стоит ждать появление особых проблем с сервисом ипотечных кредитов даже на личном уровне подавляюшего большинства людей. «Проблемы обычно связаны с неожиданным ухудшением здоровья, либо даже со смертью кормильца семьи. Но такие риски банки обычно покрывают в компаниях по страхованию жизни. Помимо того, для украинских банков риск ипотечных кредитов на сегодня очень невелик в силу недоразвитости рынка», — полагает Найман. Помимо того, ситуация аналогичная американской в Украине невозможна в силу именно недоразвитости денежных рынков нашей страны. Так, в США один и тот же кредит перепродавался и «переупаковывался» много раз — масштабы секьюритизации «всего и вся» в США достигли беспрецедентных размеров. Именно возможность перепродажи кредитов стала основной причиной обвала ипотеки в США, полагает глава Правления Трансбанка Сергей Щербина. И это на фоне отставания роста прибыли населения США от цен на недвижимое имущество. А учитывая большой личный долг американцев и выросшие процентные ставки все большинство их прибыли уходит на обслуживание долгов — как по кредитным карточкам, так и по ипотеке. Как информирует Валерий Пацуй, начальник Управления розничного бизнеса ПУМБ, «Американские банки стремятся расширять свои ипотечные портфели выпуская под них облигации, которые потом выкупают инвесторы, а полученные от инвестиций средства идут снова на выдачу кредитов. Поэтому в конкурентной борьбе финансовые организации применяли различные методы привлечения существующих клиентов, в т. ч. не совсем благонадежных, чтобы только увеличить приток капитала». Именно это и послужило, согласно мнениям экспертов из ПУМБа причиной кризиса. «Кризис был вызван именно данными тенденциями некачественного роста, а если быть точнее, то обвалом рынка в секторе так называемых sub-prime-кредитов (высокорисковых, малонадежных, некоторые считают их „второсортными кредитами“)», — высказывают в банковском учреждении. С целью нарастить портфель ипотечных кредитов и привлечь дополнительный капитал, банки применяли разнообразные методы кредитования заемщиков, у которых не было шансов попасть на рынок традиционных ипотечных кредитов. Для таких клиентов применялись сниженные требования по их финансовому состоянию, а порой даже банк требовал от таких клиентов подачу неполного пакета документов. В итоге все это и привело к кризису. В Украине эта ситуация возможна только при условии развития ипотечного кредитования по аналогичному в США сценарию, чего пока не происходит. Проблема США является хорошим уроком для Украины — не выдавать не подкрепленные доходами кредиты и не играться ими потом. Но это не причина для обвала рынка ипотеки. Цены на недвижимое имущество в Украине хотя и завышены, но не настолько чтобы, сегодня ждать их существенного падения. Согласно мнениям Наймана, «падение „недвижимых“ цен на 10-15% не ухудшит благосостояние банков и заемщиков, так как, в основном, обеспечение под ипотечные кредиты превышает размер возможного падения данных цен». Тем не менее совсем незаметно для Украины американский ипотечный кризис не пройдет. И дело не только в психологическом воздействии, хотя и оно важно. Сегодня в мире происходит переосмысление кредитных рисков, что скорее всего приведет к увеличению спрэдов для развивающихся стран, а значит и росту стоимости займов для украинских банков. А потому что большинство ипотечных кредитов выдается в иностранной валюте, то увеличение стоимости $ и евро на внешних рынках неизбежно приведет к аналогичному удорожанию ипотечных кредитов и на Украине. Но это может подстегнуть рост спроса на гривневые кредиты, при условии сближения процентных ставок и снижения инфляции. Думаю, в предстоящем году мы увидим увеличение доли именно гривневых кредитов, и даже без «норматворческого» давления НБУ. Застойная ситуация Вторая проблема, с которой сталкивается сейчас ипотечное кредитирование – застойная ситуация на рынке недвижимости столицы. Хотя, как заявляет очень много банкиров, даже не смотря на заявленную риелторами стагнацию, они наблюдают рост ипотеки по всей стране, включая и Киев. Например, Государственная ипотечная организация за первое полугодие 2007 года получила более 4,1 млн. грн. Чистой прибыли, что более чем в 124 раза больше, чем за первое полугодие прошлого года, когда прибыль составила 0,033 млн. гривен. Сейчас в систему рефинансирования учреждения включено 63 банка, из которых 14 банков первой группы, 13 банков 2-й группы, 7 банков третьей группы и 29 банков четвертой группы. Как высказывают в большинстве банков, ипотека только набирает силы. Одним из позитивных итогов чего стало небольшое снижение кредитных ставок. Например, в ПУМБе ставка в долларах составляет 10,8% годовых, в укрсоцбанке – 12%, в Трансбанке предлагают гривневые кредиты под 13,8% годовых, что в самом банке считают прорывом в Украине вообще, потомы что заявленная инфляция Министром Экономики Кинахом, в 2007 году составит 12%. Владислав Королев, Замначальника отдела ипотечного кредитования АКБ «Укрсоцбанк», уведомил, что «по сравнению с первым кварталом 2007 года спрос на ипотечные кредиты вырос сильно (больше чем на 50%). На сегодня ипотечный портфель банка превышает 7 млрд. грн. На 1.01.2007 г. его объем был 4,6 млрд. грн.». Не смотря на то, что тенденции, которые наблюдались в регионах Украины и, в характерные черты, в Киеве, в 2006 году и наблюдаются в 2007 г. рассказывают о том, что рынок недвижимости на данный момент остается еще достаточно рискованным и непредсказуемым. К примеру, по Киеву цены на недвижимое имущество за прошлый год увеличились более чем на 60%, притом, что на начало года прогноз составлял 20-30% роста, а в этом году рост сильно замедлился. По регионам Украины тенденции роста цен не такие высокие, но, как бы то ни было, рост также наблюдался в течение целого года. Сопоставляя реальную нужда в жилье и объем предложений, который продолжает оставаться в несколько раз меньше спроса (к примеру – по Киеву), у нас есть основания предполагать, что снижения цен на недвижимое имущество и, тем более, их обвала до конца 2007 года не произойдет. Высокий спрос на недвижимое имущество был и остается эффективным инструментом для развития рынка ипотечного кредитования. За 2006 год объем ипотечных кредитов, выданных украинскими банками, вырос почти в 3 раза, и это направление устойчиво сохраняется в 2007 году. Невозврат В тоже время, риск невозврата, который стал причиной американского кризиса для украинских банков не является проблемой. Очень много из них называют процент невозврата менее единицы. Например, Глава Правления Трансбанка заявляет, что они имеют цифру невозврата на уровне 0,001%. Укрсоцбанк называет менее 1%. ПУМБ не заявляет о невозвратах вообще. «Причиной тому есть хорошая проверка клиента, которая проходит за 2 дня», — высказывают в ПУМБе. С чем соглашаются и остальные банки. По словам Ярослав Олейник, юрист компании «Магістр & Партнери»: «наиболее частыми схемами ухода от выполнения является оспаривание заинтересованными лицами договоров, часто даже по самым нереальным основаниям, подача исков о возврате денег или имущества полученных без надлежащего правового обоснования, продажа и перепродажа предметов ипотеки, минуя нотариальное оформление таковой с последующим признанием за покупателем права собственности на соответствующее имущество». Часто в таких схемах недобросовестные заемщики применяют решения соответствующих третейских судов. Профессионалы из компании «Сократ» считают, что «если произойдут существенные изменения на валютном рынке, то возникнет валютный риск, который повлечет за собой кредитный риск – т.е. неспособность людей выполнять обязательства по кредитам». А это уже намного реальнее, чем факторы в далекой Америке. Среди рисков, способных дестабилизировать ситуацию на рынке ипотеки, Алексей Пилипец назвал несбалансированность рынка недвижимости; наличие, особенно в крупных городах, «ценового пузыря» и высокий уровень валютизации ипотечного рынка.